Mietzinsminderung im Falle des Corona Virus?

Grundsätzliches zur Gefahrtragung

Grundsätzlich trägt jede der Vertragsparteien das Risiko aus eigener Sphäre.

Der Bestandnehmer trägt nur das Risiko, ob er selbst (subjektiv) das Bestandsobjekt nutzen kann (§ 1107 ABGB). Er hat trotzdem den Mietzins zu bezahlen.

Der Bestandgeber trägt das Risiko für zufällig eintretende Umstände, die die Nutzung der Bestandssache wesentlich einschränken. In diesem Fall verliert er ganz oder teilweise den Anspruch auf die Miete. Hier greift die Regelung zum außerordentlichen Zufall (§ 1104 ABGB). Diese Bestimmung ist dispositiv und kann daher ausgeschlossen werden.

Wir raten daher zu prüfen, ob der Mietvertrag einen Ausschluss des § 1104 ABGB enthält.

Ist das Corona Virus ein außerordentlicher Zufall?

Außerordentliche Zufälle iSd § 1104 ABGB sind

  • solche Elementarereignisse,
  • die von Menschen nicht beherrschbar sind,
  • sodass für deren Folgen im Allgemeinen von niemandem Ersatz erwartet werden kann.

Diese Elementarereignisse treffen stets einen größeren Personenkreis auf eine Weise, die durch eine gesetzliche Regelung über Ersatzansprüche nicht angemessen ausgeglichen werden kann (verneint Bauarbeiten OGH 1 Ob 306/02k, Straßenbahn gegen Geschäftslokal 7 Ob 520/87, bejaht latente Gefahr von Bombenanschlägen OGH 8 Ob 610/90, behördlich verfügtem Verbot der Produktverarbeitung im gepachteten Unternehmen GH 1916, 140, Umständen, die außerhalb des Bestandobjekts eingetreten sind und lediglich den Zugang hindern LGZ Wien EvBl 1946/197: Überschwemmung; LGZ Wien EvBl 1948/920: Schutthaufen).

§ 1104 ABGB zählt beispielhaft außerordentliche Zufälle auf, wie auch „Seuchen“. Unklar ist, was der damalige Gesetzgeber mit dem Begriff „Seuche“ definieren wollte. Duden definiert Seuche als „sich schnell ausbreitende, gefährliche Infektionskrankheit“. Nach dem derzeitigen Erkenntnisstand erfüllt das Coronavirus beide oben genannten Voraussetzungen.

Der Umstand ist per se bereits einzigartig, was sich auch daran zeigt, dass es an einschlägiger Rechtsprechung zu diesem Thema „Mietzinsminderung im Fall einer Seuche“ fehlt. Aufgrund (i) der Definition von Seuche und (ii) der mangelnden Rechtsprechung zu Infektionskrankheiten und Mietzinsminderung spricht einiges dafür, dass das Coronavirus einen außerordentlichen Zufall gemäß § 1104 ABGB darstellt.

Welche Ansprüche hat der Bestandnehmer?

Im Fall eines außerordentlichen Zufalles im Sinne des § 1104 ABGB kann der Bestandnehmer nur zwischen Rücktritt und Zinsbefreiung bzw -minderung wählen.

Gerade bei der Zinsminderung ist zu berücksichtigen, ob der Bestandnehmer das Mietobjekt zur Gänze nicht nutzen kann, oder ob das Objekt teilweise genutzt werden kann.

Ein Restaurant kann derzeit keine Gäste empfangen, jedoch weiterhin für Lieferdienste das Essen verkaufen. In diesem Fall ist das Bestandsobjekt daher teilweise nutzbar.

MRG Vollanwendungsbereich

Im Vollanwendungsbereich des MRG gilt § 7 MRG, der den Vermieter verpflichtet, das Bestandobjekt im Rahmen des baurechtlich Zulässigen und bautechnisch Möglichen in dem Maße wiederherzustellen (Binder/Pesek in Schwimann/Kodek (Hrsg), ABGB Praxiskommentar4 (2014) zu § 1104 ABGB Rz 8). Daher ist diese Bestimmung im Falle des Coronavirus unserer Ansicht nach nicht einschlägig. Das Bestandsobjekt hat bautechnisch/baurechtlich durch das Coronavirus keinen Mangel erlitten.

Aber auch die Regelungen zu § 1104 ABGB wie oben beschrieben kommen bei Mietverträgen im MRG Vollanwendungsbereich zur Anwendung.

Victoria Renezeder

Victoria Renezeder

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